RAYBET雷竞技土地管理系教授 卢新海

来源：《中国国土资源报》土地周刊 2005年3月29日

自 2002年以来，我国各地的房地产价格普遍出现了持续上涨的现象。房地产价格尤其是住宅价格的上涨，不仅提高了购房者的购买门槛，使广大市民难以承受，同时也使拆迁补偿价格上涨，旧城改造与城市建设变得更加困难。到底是什么导致房地产价格上涨？开发商、政府部门、学者各有不同的说法，其中反映开发商声音的说法是：“土地政策参与宏观调控，紧缩地根，形成地荒，导致了房地产价格的大幅上涨。”这种地荒说矛头直指国家的土地调控政策，显然是站不住脚的，有必要将这种说法做一番深入的剖析，以正视听。

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所谓“地荒”并不存在

2004年紧缩银根和地根的宏观调控是不是形成了呢？

2004年第一季度开始，全国各地出现了固定资产投资增长势头过快的现象，一些行业和地区盲目投资和低水平重复建设没有得到有效遏制，煤电能源与原材料全面短缺，钢材、石油价格飞速上涨，尤其是粮食价格持续上涨带动居民消费价格上涨。由于投资需求的拉动，土地供应总量增长明显加快，第一季度全国土地供应总量相当于 2003年上半年的 89．2％；各地上报的 2004年土地供应计划中，仅需省以上批准的建设项目的用地规模（农用地转为建设用地）就已超过了全年的用地计划指标，一些省份供求关系甚至达到 1∶2．8。显然经济过热的苗头已然出现，政府的宏观调控势在必行。为了避免进一步的过热，实现经济发展的软着陆，国家启动了紧缩银根和调控土地市场、紧缩土地供应的政策，以期对控制固定资产投资起到釜底抽薪的作用。4月 29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。

很显然，2004年的宏观调控，主要针对的是钢铁、建材等行业内低水平重复建设的项目，而不是房地产业；冻结和控制的也只是农业用地转为城市建设用地，而不是以住宅建设为主的城市开发用地。全国房地产开发投资统计资料显示，2004年全国土地购置面积为 39984．66公顷，比 2003年还增加 5．9％，可见宏观调控并没有减少对开发用地的供应。此外，据有关资料表明，2004年以前大量已批出或已通过规划的土地还没有进入开发程序，处于待开发的闲置状态，这样的土地北京有 9000公顷，上海有 6000公顷，成都有 2700多公顷，按照现有的开发速度可以再开发 10到 20年，根本不存在地荒的问题。

广州和武汉的情况也提供了很好的例证。2004年广州市出让的土地总面积达 100公顷，远远超过前几年的土地供应量；武汉市 2004年土地公开出让面积为 249．5公顷，而 2003年只有 174．5公顷，2004年的供应量是 2003年的 1．43倍，此外还有大量经济适用房和小户型商品房用地不包含在内。可见，2004年房价的增长根本不是因为开发用地供应量的减少而引起的。

因此，认为国家实施紧缩用地的宏观调控政策，产生了地荒，引起地价上涨，进而带动房价上涨的说法是站不住脚的。

房价持续大幅上涨原因何在

既然紧缩地根的宏观调控政策不是引起房地产价格上涨的根本原因，那么到底是什么原因导致了房价的持续大幅上涨呢？

首先，社会经济的快速发展，是导致房地产价格上涨的根本原因。连续多年经济的高速增长，使人均可支配收入不断增加，从而引发人们改善居住条件的愿望，使得对于房地产的需求不断增加。同时，快速的城市化进程，使得城市人口年均增幅达 1000多万，也极大地增加了对房地产的需求量。这种需求已经不再是潜在的，而是由不断上升的购买力所支撑的有效需求。根据经济学的一般规律，需求增加，价格自然就会上涨。

其次，由于土地资源的有限性，使得以土地为载体的房地产本身就具有增值性。尤其在我们这样人多地少的国家，随着社会经济的发展，以及人口的增加，土地资源只会越来越稀缺，土地的预期增值也就成为必然的了。

第三，生产成本的上升也成为房地产价格上涨的重要原因。近年来，钢材价格的大幅增长，“民工荒”引起的劳动力价格的大幅增长，都大大增加了建安成本，而建安成本在整个房地产开发成本中占 40％左右。据报道，宝钢今年进口的铁矿石价格增长了 70％以上，相应地钢材的生产成本也将增加约 30％左右。可以预计 2005年房地产的建安成本还将增长。

第四，对房地产增值的预期也对房地产价格的增长起了推波助澜的作用。开发商的炒作、媒体的渲染、专家的评论，都加大了人们对房地产增值的预期，使得对房地产的投机活动空前活跃起来。为此，不少有识之士在媒体上撰文大声疾呼“堵住房地产市场的乌鸦嘴”、“过度预期房价上涨不可取”。